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商住兩用變辦公,買的房子不能住了,業(yè)主該怎么辦?

京云業(yè)主維權(quán)律師

2019-12-23 15:33:05

【摘要】業(yè)主維權(quán),房產(chǎn)糾紛,特殊房屋買賣 法律明令禁止 我國自2017年起,各地陸續(xù)發(fā)布關(guān)于限制商改住的規(guī)定,例如3月26日晚上,北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項

業(yè)主維權(quán),房產(chǎn)糾紛,特殊房屋買賣

法律明令禁止

我國自2017年起,各地陸續(xù)發(fā)布關(guān)于限制商改住的規(guī)定,例如3月26日晚上,北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,對商住項目進行了全面規(guī)范。公告第一條明確規(guī)定:商業(yè)、辦公類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。第二條規(guī)定,房企新報建商辦類項目,最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的,規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。另外,相繼深圳,南京,濟南等地都出臺了類似的地方性法規(guī)。
開發(fā)商屢教不改
但即使政府明令禁止,然而還是有不少開發(fā)商選擇鋌而走險,不惜違規(guī)操作。其原因當(dāng)然還是利益的驅(qū)使。辦公類房產(chǎn)的使用面積大,售價高,主要面向單位公司,相對來說較難銷售;而公寓類房產(chǎn)使用面積小,居住功能齊全,既可居住又能辦公,銷售市場更為廣泛,要好賣得多。所以,對于開發(fā)商而言,他們就熱衷于把辦公用房變?yōu)楣?。要達成這個目的,除了將辦公公房違規(guī)地改為公寓進行銷售之外,很多開發(fā)商在建設(shè)商服項目時,也會在原本合規(guī)的基礎(chǔ)上盡量更多得建設(shè)公寓產(chǎn)品。但是開發(fā)商得到了利益,卻害苦了業(yè)主,本來花錢買的公寓,其目的在于入住,但卻被告知房屋性質(zhì)不能居住,購房目的達不到,糾紛自然接踵而至。
這是一個真實案例
17年底,南京某市民A購買了本市一套60平方米的酒店式公寓,單價合下來兩萬多一平米。據(jù)A所說,當(dāng)時簽訂合同的時候很倉促,并沒有仔細看合同內(nèi)容。合同上的很多信息也是空白的未填寫狀態(tài)。但是由于之前的宣傳天花亂墜加上對知名開發(fā)商的信任,并沒有提出什么疑問,合同簽訂幾個月后拿到了備案后的合同。直到2019年5月份,A被通知收房并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù),這才發(fā)現(xiàn)自己購買的“酒店式公寓”并不是真正意義上的“酒店式公寓”,房產(chǎn)證上的土地性質(zhì)標(biāo)明為“商務(wù)金融用地/辦公”。所有的業(yè)主在在簽訂預(yù)售合同的時候,銷售人員也沒有說明實際情況。在法律上來說,土地性質(zhì)不屬于“居住用地”,是不能視為住宅的,更不能享受住宅的一系列政策優(yōu)惠。 而登記為“辦公用房”的,則基本不能用于居住,即便一開始可以混水摸魚,也會一直存在并整治的風(fēng)險。
京云律師認為
在上述案件中,最重要的爭議點在于開發(fā)商是否存在虛假宣傳,根據(jù)最高院出臺的商品房買賣司法解釋的相關(guān)規(guī)定,一般來說,商品房的銷售廣告和宣傳資料在法律上的性質(zhì)為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商交付的房屋實際情況與廣告嚴(yán)重不符,造成購房者買房的根本目的不能實現(xiàn),其行為屬于違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
另外針對銷售人員的口頭承諾的效力問題,我們認為,口頭承諾同樣具有法律效力,銷售人員代表了開發(fā)商。其承諾屬于表見代理的行為,購房者是有理由相信銷售人員具體代理權(quán)。開發(fā)商的銷售人員就是專業(yè)從事房地產(chǎn)銷售工作的。購房者時完全有理由相信其作出的承諾有相應(yīng)的權(quán)限。
再者,雖然開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料,在法律性質(zhì)上屬于要約邀請,合同中并沒有具體約定,但由于開發(fā)商通過種種途徑宣傳其銷售的房屋是可以居住的公寓,這也是直接讓業(yè)主決定買房的重要原因,可以說,開發(fā)商的宣傳是購房者簽訂房屋買賣合同的基礎(chǔ)要素。
再者,如上述情況,這個房產(chǎn)性質(zhì)為辦公,在法律上來說不能居住。購房者本身達不到購房目的。從合同法上來說,也可以要求解除合同。
京云律師再次提醒
根據(jù)上述最高院司法解釋的這條規(guī)定,商住兩用變辦公,無論開發(fā)商是否存在違規(guī),只要在銷售時沒有跟業(yè)主進行說明,存在虛假宣傳的情形,業(yè)主便可以以此要求退房或者讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
 
 
原文作者:京云房產(chǎn)律師團 李璇
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