由于房產(chǎn)是非常重要的財產(chǎn)和生活基礎(chǔ)，再加之近年來房產(chǎn)快速增值，往往出現(xiàn)房屋買賣合同剛剛簽訂房價就又漲了幾十萬甚至是一百多萬，在這種情況先往往房屋出賣者由于利益原因出現(xiàn)不履行合同，甚至再以高價出賣給第三方。這時就會出現(xiàn)一房二賣的情況，此時賣方如果處理不當就會造成重大經(jīng)濟損失。本文通過案例的形式詳細講解。

利益驅(qū)使一房二賣

宋某與妻子于2015年協(xié)議離婚，雙方約定位于某市某區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸宋某所有，但并未辦理變更所有權(quán)手續(xù)。2016年1月，買家陳女士與宋某在房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定將宋某與其前妻共有的房屋出賣給陳女士，價格265萬元。

合同簽訂后，蓋別墅一個多月內(nèi)漲幅巨大，宋某越想越不甘心，便于2017年1月告知居間方，要求在原有房價基礎(chǔ)上漲60萬元，作為交易期間房價飛漲的補償。陳女士知曉后委托律師致函宋某，告知其行為構(gòu)成違約，要求在10日內(nèi)辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管，并辦理過戶，但宋某未作理會，陳女士遂將宋某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)法院一審依法判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，宋某將不動產(chǎn)變更登記至陳女士名下。宋某不服提起上訴，法院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

然而，涉及該別墅的案件正在審理期間，宋某又在其他房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定將上述別墅以520萬元的價格交易，任某當即支付定金30萬元。但宋某并未告知任某案涉房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了陳女士的事實。

法院審理認為，本案中，宋某一房二賣的這一行為系導致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過戶至案外人陳女士名下，宋某的違約行為已導致雙方之間的合同目的無法實現(xiàn)，對此任某作為守約方有權(quán)要求李某承擔相應的賠償責任。

由于任某是在判決生效的情況下才買的宋某的別墅，此時任某只得另行購買其他房產(chǎn)，因此給任某造成實際90多萬，無法挽回。

但是法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，沒有惡意串通損害他人利益而導致合同無效之情形。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定最終法院認定兩份合同同時有效。

據(jù)了解，目前案涉房屋經(jīng)陳女士申請強制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價值達七百余萬元，而因為原房主咎由自取，最終以三百余萬元成交，還得支付賠償金近百萬元，可謂得不償失。

“一房二賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

也就是說，這兩份合同如果沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形的，均為有效的合同。即，并不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來，房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。