案例詳情
    2017年9月，王女士通過(guò)某中介居間與房東張某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定由王女士購(gòu)買張某的房屋，房?jī)r(jià)為180萬(wàn)元，買賣雙方應(yīng)于買賣合同成立之日分別按照總房?jī)r(jià)款的1％各自支付傭金。當(dāng)日,王女士還與張某簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定于本協(xié)議簽署后30日內(nèi)簽訂《買賣合同》。張某收了王女士4萬(wàn)元定金，并出具收款收據(jù)。
    此后，由于房?jī)r(jià)上漲，張某不愿意出售房屋，也不再簽訂正式《房地產(chǎn)買賣合同》，但同意承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)協(xié)商，張某將已收的定金4萬(wàn)元退還給王女士，同時(shí)另支付違約金4萬(wàn)元。
    但幾個(gè)月后中介公司突然將王女士起訴到法院，要求其支付傭金1.8萬(wàn)元。王女士表示，中介公司雖促成其與張某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》協(xié)議，但是尚未簽訂正式的《房地產(chǎn)買賣合同》，交易就終止了，居間服務(wù)尚未完成，因此不同意支付傭金。
法院最終酌情扣減傭金數(shù)額，最終酌情判決王女士支付中介服務(wù)費(fèi)5500元。
律師說(shuō)法
    居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。正式買賣合同的簽訂系為產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶備案之需，并非買賣關(guān)系成立的惟一標(biāo)準(zhǔn)，王女士與案外人在中介公司居間下簽訂的《買賣協(xié)議》已具備了房地產(chǎn)買賣合同的主要條款，可認(rèn)定原告作為居間方已促成買賣合同成立，因此有權(quán)收取居間報(bào)酬。但是因交易未成，原告未提供簽訂買賣合同、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交付驗(yàn)收等后續(xù)服務(wù)，其在居間義務(wù)未完成的情況下得到居間報(bào)酬與居間義務(wù)履行完畢可得的報(bào)酬數(shù)額相等，顯然有違公平原則。因此法院酌情扣減傭金數(shù)額，判決王女士支付中介服務(wù)費(fèi)5500元是比較合情合理。

現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)居間合同未履行的情況下中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
    如今房產(chǎn)交易市場(chǎng)中買賣方違約后中介費(fèi)用基本是全額或高額支付，就現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)中買賣一方因違約、協(xié)商解除合同等以致合同沒(méi)有履行的前提下是否還需要支付高額的中介費(fèi)用？就目前房產(chǎn)中介公司都比較重視合同、法律規(guī)定。大型中介公司都有自己的法務(wù)團(tuán)隊(duì)，即使一般房產(chǎn)中介也有合作的律師團(tuán)隊(duì)。在買賣雙方違約后，一張律師函或者一直訴狀要求買賣雙方承擔(dān)中介費(fèi)用。對(duì)于購(gòu)買雙方而言，根據(jù)居間合同約定或中介公司制定的過(guò)于保護(hù)自己利益的協(xié)議中確屬違約，而在中介公司強(qiáng)大的法律團(tuán)隊(duì)的招數(shù)之下一般都會(huì)妥協(xié)支付合同約定的中介費(fèi)用。
回到案件中，因王女士違約中介公司有權(quán)利向其主張已經(jīng)提供部分服務(wù)的居間費(fèi)用，但是主張全部居間費(fèi)用被法院駁回。因此中介的居間服務(wù)費(fèi)用是根據(jù)其提供的居間服務(wù)程度確定，而非全部都是依據(jù)合同而言。

接下來(lái)我們具體了解下房產(chǎn)中介以及法律所規(guī)定的居間合同：
房地產(chǎn)中介公司的性質(zhì)
    房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。
    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個(gè)人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易順利實(shí)現(xiàn)一系列居間、代理、行紀(jì)等中介活動(dòng)，是以提取傭金為經(jīng)營(yíng)特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)。
居間協(xié)議法律規(guī)定
    房產(chǎn)中介公司介入二手房產(chǎn)買賣雙方購(gòu)房交易中屬于法律上所稱的居間合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十四條　居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
    第四百二十六條　居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。
居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。
    第四百二十七條　居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
房產(chǎn)中介作為居間人為房屋買賣雙方提供購(gòu)房房源、客源、買賣等服務(wù)。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定可獲得相應(yīng)的居間費(fèi)用，且居間費(fèi)用有買賣雙方承擔(dān)。

但！若買賣雙方解除了購(gòu)房合同自行解決糾紛。或一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。關(guān)于居間協(xié)議中的居間服務(wù)費(fèi)用還需要以合同約定承擔(dān)嗎？
根據(jù)《合同法》第四百二十七條　居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用、《最高人民法院指導(dǎo)案例》。若因買賣方違約原因?qū)е沦I賣合同未成立，致使中介公司居間合同未成立，中介公司不能要求買賣方支付合同約定的居間報(bào)酬，可要求買賣雙方支付因其委托而在居間活動(dòng)中實(shí)際支出的必要費(fèi)用。
律師建議：

1. 斟酌合同。在與中介公司簽署《房屋買賣居間協(xié)議》中，對(duì)于中介費(fèi)用約定明確，若合同中有增加己方責(zé)任，擴(kuò)大中介方權(quán)利。可以主張反駁更改。
2. 敢于維權(quán)。在確定與買方或賣方解除合同后，積極與中介公司協(xié)商其實(shí)際服務(wù)費(fèi)用，若協(xié)商不成，建議委托律師應(yīng)對(duì)中介公司強(qiáng)大的法律團(tuán)隊(duì)。主張其合法服務(wù)費(fèi)用。