開發(fā)商起訴工商局敗訴，法院認定其構(gòu)成虛假宣傳
2月21日上午，海南省海口市秀英區(qū)人民法院公開開庭并當庭宣判了一起因房地產(chǎn)銷售公司虛假宣傳引起的行政訴訟案件。

　　涉案銷售商在銷售其在海口市海甸沿江五西路的某樓盤時，以該樓盤為住宅性質(zhì)的商品房進行宣傳，宣傳內(nèi)容大量體現(xiàn)生活住宅元素，未反應真實的土地性質(zhì)及房屋用途，對購房者隱瞞該樓盤土地為商業(yè)金融性質(zhì)用地。海口市工商行政管理局隨后進行了立案調(diào)查，認定銷售商此舉系發(fā)布虛假廣告行為，依據(jù)法律規(guī)定，對銷售商作出罰款30萬元的行政處罰。銷售商不服，提起行政訴訟，訴請法院撤銷市工商局作出的《行政處罰決定書》。經(jīng)審理，法院當庭駁回銷售商的訴訟請求。

　　法網(wǎng)恢恢，開發(fā)商虛假宣傳終被追責

　　此案原告開發(fā)建設的涉案房產(chǎn)為商務辦公性質(zhì)的樓房，但其在印制的宣傳品及網(wǎng)站發(fā)布的廣告中均突出宣傳涉案房產(chǎn)的生活住宅性質(zhì)，誤導、欺騙消費者，其行為違反廣告法第二十八條的規(guī)定，構(gòu)成虛假廣告，違法事實清楚。原告作為開發(fā)商及涉案房產(chǎn)的銷售者，其身份符合我國廣告法規(guī)定的廣告主身份，應對涉案虛假廣告承擔責任。工商行政管理局依據(jù)職權(quán)在接到投訴后立案調(diào)查，并在查明原告的違法事實及履行告知程序后充分考慮原告終止違法行為，主動消除影響且造成的社會危害后果較小的情節(jié)，從輕對原告作出罰款30萬元的行政處罰，其行為并無不當。

　　律師對廣大購房者的建議

　　宣傳廣告對于銷售的作用明顯，但如果一味追求效果而夸大宣傳甚至虛假宣傳，則會損傷消費者的權(quán)益，這是要承擔法律責任的。在房產(chǎn)交易過程中，銷售商應樹立誠信意識，遵循誠實信用原則，建立消費者信賴的品牌;對于處于信息劣勢地位的消費者來說，自身也應加強自我保護意識，多了解相關法律知識和房地產(chǎn)專業(yè)知識，充分利用信息社會的方便條件，多方面獲取商品信息，減少自己的信息不對稱程度。

　　那么具體來說有哪些信息是我們買房時應該著重注意的呢?下面就給大家提示一些重要的事項。

1、看是否有預售許可證

　　很多地方都說看五證，實際沒必要，辦理預售許可證必須提交其他四個證，讓房地產(chǎn)管理部門替咱們把關更穩(wěn)妥。只需要到房地產(chǎn)管理部門核實預售許可證真假即可，無預售許可證對外銷售的，購買時都有隱患，存有不安全因素。

2、看合同中的土地性質(zhì)

　　現(xiàn)在很多開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在購買時一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因為目前法律只是規(guī)定了住宅到期自動續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認為會繳費續(xù)期。
3、看清楚房屋用途

　　現(xiàn)在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。關于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時，另外公寓能否作為學區(qū)房，目前教育部門也沒有明確的答復，一般來說，如果住宅入學人數(shù)超過學校招生計劃，估計公寓將不能作為學區(qū)房，因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重。

4、物業(yè)也不能忽視

　　在簽訂商品房合同時會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關系一般比較緊密，物業(yè)公司的聲譽，以及物業(yè)合同中的很多約定，也要仔細閱讀。雖然成立業(yè)委會后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實是很多小區(qū)因為居住率不足或者業(yè)主不愿多操心，業(yè)委會的成立遙遙無期，導致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知。

5、車庫和地下室或閣樓的約定

　　在合同簽訂時候，有時候開發(fā)商會答應給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據(jù)最后不了了之。

　　另外就是是否是車庫，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進去車的就是車庫，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發(fā)商一般都說是車庫，此時要看規(guī)劃是否是車庫，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。

6、面積的約定

　　這是目前糾紛最多的情況，主要是大家都認為簽訂合同后，面積差距超過3%的，可以不用付費，實際這是錯誤的。在這里如果和開發(fā)商有約定，先遵照約定，無約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商往往在簽訂合同時和購房人進行約定，約定以有資質(zhì)的測繪部門出具的面積為主。這樣的話，就直接采用測繪面積了，有效規(guī)避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點，可以在合同簽訂時直接約定面積，明確約定超過多少不再付費。

7、貸款問題的約定

　　開發(fā)商往往答應幫你貸款，但合同中開發(fā)商又不寫清楚無法貸款可以退房，而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款，讓購房人一次性付清房款。這點也要慎重，可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚，因無法貸款可以解除合同。

8、逾期或者賠償?shù)膯栴}

　　開發(fā)商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定，但如果你細心就會發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對等的，合同簽訂時一定要求對等待遇。

9、交房的問題

　　合同約定交房的條件，一定要明確，是經(jīng)過哪個驗收之后，有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案，還有消防驗收等等。必須明確：因為單體驗收后，有可能小區(qū)還處于建設狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。

10、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

　　小區(qū)內(nèi)的會所或者公共場所，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來越多，開發(fā)商往往只是告訴你說，小區(qū)內(nèi)的會所、健身場所等等多么規(guī)范，多么先進，繞開產(chǎn)權(quán)問題。如果你不約定這些場所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開發(fā)商賣掉，買主不一定能讓你免費或者優(yōu)惠使用，如果合同約定這些場所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開發(fā)商不能出售這些場所。

11、對各類設施的約定

　　燃氣、寬帶等，往往開發(fā)商都只選擇一家，導致用戶無法選擇，如果在合同中約定，要求開發(fā)商讓幾家經(jīng)營商進入小區(qū)，譬如寬帶，不能只讓我們被動的選一家啊，都進來那我們可以選擇的范圍就大多了，就有主動權(quán)了。

12、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

　　凡是前面提到糾紛的內(nèi)容，后面寫雙方協(xié)商解決的，一般都是對開發(fā)商不利的，一定要明確違約責任，不能簡單的協(xié)商解決，否則出現(xiàn)問題之后，你就沒有追責追賠的依據(jù)了。合同附件也要留意：商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝修設備標準和合同補充協(xié)議。

　　首先，房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應標明陽臺的大小、空調(diào)機位等具體的設備位置。

　　如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

　　其次，無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明和裝修設備標準，都應該使用準確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應該使用概念化的詞語。像“高級”、“名牌”、“精裝修”這類詞語就不應該在附件中出現(xiàn)，而應明確“高級”具體是什么標準、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達到什么裝修效果。

　　再次，根據(jù)民事法律的“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商，行使合同的修改和補充權(quán)，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。

　　開購房者發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔違約責任嗎?

　　為了保護購房者的權(quán)益，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

　　由此可見，對于房地產(chǎn)廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。若購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實際不符時，可以要求開發(fā)商承擔違約責任。