2017年12月10日，甲方A房地產(chǎn)公司與乙方俞某簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》，俞某向A房地產(chǎn)公司認(rèn)購(gòu)該公司地塊的一、二、三層店面，面積約2378平方米，總價(jià)款17275萬(wàn)元。雙方約定俞某在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)后10日內(nèi)支付給A房地產(chǎn)公司訂金6360萬(wàn)元。A房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在收到俞某訂金后30日內(nèi)領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，并與俞某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。丙方魏某以個(gè)人名義為房地產(chǎn)公司做了擔(dān)保。

　　合同簽訂后，在付款之后不久，俞某了解到A房地產(chǎn)公，不僅無(wú)法按期辦理《商品房預(yù)售許可證》，甚至在與B房地產(chǎn)公司(魏某為實(shí)際控制人)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，B將合同約定的房屋作為了自己貸款的抵押物，所以未繼續(xù)支付訂金余款500萬(wàn)元。后A房地產(chǎn)公司后將《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》項(xiàng)下的商鋪轉(zhuǎn)賣(mài)他人。A房地產(chǎn)公司最終于2018年6月取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　俞某認(rèn)為，A房地產(chǎn)公司已經(jīng)喪失了商業(yè)信譽(yù)，完全不再具有合作的信任基礎(chǔ)，所以他要求行使不安抗辯權(quán)，并主張對(duì)方違約，要承擔(dān)違約金。

　　(不安抗辯權(quán)：在有先后履行順序的雙務(wù)合同中，先履行義務(wù)的一方有確切證據(jù)證明對(duì)方當(dāng)事人有難以履行的情形時(shí)，在對(duì)方當(dāng)事人未履行或未為合同履行提供擔(dān)保之前，有暫時(shí)中止履行合同的權(quán)利。)

　　俞某的主張能得到支持嗎?該訴求主要由三個(gè)方面構(gòu)成，首先合同要有效，這是前提，在該前提下，行使不安抗辯權(quán)和主張對(duì)方違約是他的主要訴求

　　一、該認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效?

　　該《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》明確約定在A公司取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)另行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》是雙方當(dāng)事人為將來(lái)簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同而事先達(dá)成的合意，為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同。同時(shí)該認(rèn)購(gòu)書(shū)為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。

　　二、俞某少支付500萬(wàn)元訂金是否屬于行使不安抗辯權(quán)?

　　不安抗辯權(quán)，按《合同法》規(guī)定，是指先給付義務(wù)人有確切證據(jù)證明后給付義務(wù)人的履行能力明顯降低，有不能為對(duì)待給付的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)的，有權(quán)中止履行。具體到本案中，根據(jù)《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，俞某是先給付義務(wù)人，A房地產(chǎn)公司是后給付義務(wù)人，一般情況下，俞某應(yīng)先履行自己的義務(wù)，即支付6360萬(wàn)元的訂金。

　　但是如果有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列4個(gè)情形之一的，可以中止履行：

　　(一)經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化;

　　(二)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù);

　　(三)喪失商業(yè)信譽(yù);

　　(四)有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形

　　俞某認(rèn)為，A房地產(chǎn)公司存在喪失商業(yè)信譽(yù)的情形，依據(jù)是其與B房地產(chǎn)公司簽訂另一購(gòu)房合同后，B房地產(chǎn)公司將合同約定的房屋設(shè)定抵押。然而，B房地產(chǎn)公司與A房地產(chǎn)公司是兩個(gè)不同的法人，以案外人違約為由在本案合同履行中行使不安抗辯權(quán)，不符合合同相對(duì)性原則。因此該理由不被采納。

　　同時(shí)，法律規(guī)定在行使不安抗辯權(quán)，中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。但俞某并沒(méi)有證據(jù)證明自己履行過(guò)通知義務(wù)。

　　綜合以上兩個(gè)理由，最終俞某關(guān)于其行使不安抗辯權(quán)的主張沒(méi)有被法院支持。

　　三、俞某與A房地產(chǎn)公司究竟是誰(shuí)違約?

　　由于俞某關(guān)于不安抗辯權(quán)的主張沒(méi)有被支持，因此其沒(méi)有繼續(xù)支付訂金的行為屬于中止履行。同時(shí)，俞某在知道A房地產(chǎn)公司于2018年取得《商品房預(yù)售許可證》后，沒(méi)有向A房地產(chǎn)公司要求繼續(xù)支付訂金余額，實(shí)際上也未支付。

　　因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定俞某至今沒(méi)有依約付清6360萬(wàn)元訂金，俞某負(fù)有先履行義務(wù)，在其沒(méi)有完全履行義務(wù)的情況下，屬于俞某違約，所以無(wú)權(quán)向A房地產(chǎn)公司主張違約金。

　　本案《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》解除后，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)終止。因房屋交易尚未完成，應(yīng)當(dāng)返還一方占有另一方的財(cái)產(chǎn)。A房地產(chǎn)公司占有俞某的5860萬(wàn)元購(gòu)房訂金及所生利息，理應(yīng)一并返還。

　　最終法院判決：解除當(dāng)事人簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》;房地產(chǎn)公司向俞某支付5860萬(wàn)元及其利息;沒(méi)有支持俞某關(guān)于違約金的訴訟請(qǐng)求

　　在實(shí)際的商品房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生種種復(fù)雜的情況，并非如法律條文一樣黑白分明，此時(shí)要判斷究竟是誰(shuí)違約，就要將法律規(guī)定與事實(shí)情況結(jié)合起來(lái)，就比如本案中，俞某不僅沒(méi)有意識(shí)到合同具有相對(duì)性，也不了解不安抗辯權(quán)究竟怎么適用。因此如果購(gòu)買(mǎi)房屋出現(xiàn)糾紛，要第一時(shí)間咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)，防止將自己也陷入違約的境地。