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房產(chǎn)證遲遲辦不下來,該拿開發(fā)商如何是好?

京云律師事務(wù)所

2019-06-18 15:18:05

【摘要】 在商品房買賣糾紛中,開發(fā)商逾期辦證是較為常見的問題。購房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同、按期支付房款之后入住數(shù)月,甚者入住幾年也無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,拿不到房產(chǎn)證讓購

    在商品房買賣糾紛中,開發(fā)商逾期辦證是較為常見的問題。購房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同、按期支付房款之后入住數(shù)月,甚者入住幾年也無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,拿不到房產(chǎn)證讓購房者憂心忡忡,沒有“安全感”。京云專業(yè)房產(chǎn)律師和您談?wù)勯_發(fā)商逾期辦證的相關(guān)法律問題。
根據(jù)《商品房合同解釋》第18條規(guī)定,由于出賣人的原因,買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當事人有特殊規(guī)定外,出賣人應(yīng)當承擔違約責任。我們可以明確得出,我國現(xiàn)行法律追究開發(fā)商逾期辦證的違約責任的事實基礎(chǔ)在于“由于出賣人的原因”,那么究竟哪些情況屬于“由于出賣人的原因”呢?為此我們總結(jié)了有以下幾種情形:

1、土地適用手續(xù)不合法。如農(nóng)村集體所有土地上建造的房屋,根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定,是不允許直接進入市場流通的,如果按商品房出售,購房者無法領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)屬證書;
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部土地出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務(wù),在受讓人沒有按約履行全部義務(wù)前,土地部門一般會限制土地使用權(quán)的變更手續(xù);
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房或不能提供規(guī)定的資料。根據(jù)《房屋登記辦法》第22條規(guī)定:“有下列情形之一的,房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記:(一)未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的;……”未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記,或者房地產(chǎn)項目竣工后無法通過環(huán)保驗收或者消防驗收,是不允許辦理商品房所有權(quán)登記的。
4、其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳,沒有抵押權(quán)注銷等情況下,也會影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。

    如果購房者不幸遭遇上述的幾種情況,從法律角度來說應(yīng)當如何維護權(quán)利呢?根據(jù)《商品房合同解釋》19條規(guī)定:“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條明文規(guī)定:“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。”
根據(jù)以上法律規(guī)定可知,當因為開發(fā)商原因未能在法律規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)助購房者辦理房屋所有權(quán)登記,購房者有權(quán)利請求解除合同和賠償相應(yīng)的損失。因此當購房者遇到此類問題,建議拿起法律武器,主張自身合法權(quán)益。
 
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