江西南昌演武廣場“商鋪返租模式”引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)

京云律師事務(wù)所

2019-11-01 16:53:07

【摘要】中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：商鋪投資在前幾年風(fēng)靡一時，不少開發(fā)商打出“返租牌”，承諾給購買者每年高額百分比的回報率，對于想要通過購買商鋪投資的商鋪主而言，售后返租

中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：商鋪投資在前幾年風(fēng)靡一時，不少開發(fā)商打出“返租牌”，承諾給購買者每年高額百分比的回報率，對于想要通過購買商鋪投資的商鋪主而言，售后返租的投資模式無論是在收益方面還是在風(fēng)險方面，看起來都相當(dāng)誘人。運(yùn)用這種模式賺錢的開發(fā)商，銷售商鋪之前一定替買受人算好一筆賬，簡單來說，就是告訴你售價多少錢，每年租金遞增，每年返租多少錢，一次性返你多少年，讓你覺得特別劃算，經(jīng)過這一系列的營銷手段，于是你就順利的掏腰包購買了。但是近幾年，售后返租逐漸散去熱度，主要原因在于高回報的同時也給市場帶來大的風(fēng)險，開發(fā)商違約不能按時交房驗收，運(yùn)營不善不能兌現(xiàn)返租金的承諾等等現(xiàn)象層出不窮。往往導(dǎo)致最后吃虧的總是購房者。接下來就從南昌演武廣場商鋪返租糾紛一事具體談?wù)勥@種銷售方和買受方都“喜聞樂見”模式。
商鋪維權(quán)
一、案件背景
1、高額回報的誘惑，業(yè)主紛紛購買商鋪。
南昌市的楊先生和賴先生前幾年被開發(fā)商宣傳的3+2返租模式吸引，各自投資了一間商鋪，和其他眾多購買商鋪的業(yè)主一樣，合同上寫明了前三年商鋪全部交還給商場管理，業(yè)主沒有收益的，第四年開始業(yè)主們可以獲得每年8個點的高額回報。
2、收益不得，發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙。
購買商鋪的業(yè)主好不容易等到三年免費(fèi)租賃期限結(jié)束，眼看就要開始拿到約定的高額收益，卻被開發(fā)商告知不再續(xù)租，而理由就是之前合同有一項約定，說是開發(fā)商有選擇是否續(xù)租的權(quán)利。業(yè)主得知這個消息，覺得這幾年竹籃打水一場空，自己前三年不但沒有取得任何收益，并且當(dāng)年還因為此模式多支付了一部分購鋪款。京云房產(chǎn)律師了解到，對此，83個業(yè)主聯(lián)合起來，向演武廣場管理方討要說法，而管理方最后給出的解決方案是，返還給每位業(yè)主百分之十的購房款，所有一百多位業(yè)主加起來總購房款是1.65億元，返還給大家的總錢數(shù)大概是一千六百五十萬，分四年返還，而且是打給所有業(yè)主成立的公司里面，作為運(yùn)營款，而不是返的租金或者賠償款。百分之九十的業(yè)主都不同意這種方式，協(xié)商就沒有達(dá)成一致意見。之后演武廣場的開發(fā)商以商鋪到期為由，又采取了停水停電等措施，使大家都無法繼續(xù)經(jīng)營下去。
二、京云房產(chǎn)律師團(tuán)分析
1、售后返租的定義
售后返租是一種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的方式，與銷售一般住宅不同的是，售后返租是開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租，或代為出租業(yè)主所購的房屋。
2、售后返租的合法性
根據(jù)我國法定規(guī)定，期房售后包租確屬違規(guī)，而現(xiàn)房售后返租在法律上是被允許的，屬于合法行為。
3、售后返租存在的風(fēng)險
第一，可能存在非法集資甚至是欺詐的風(fēng)險，開發(fā)商承諾高額的租金，其主要目的是快速將房子賣出去。它的本質(zhì)并非在于“賣房”，更多的是把商鋪作為一種融資工具，快速的吸收資金，開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用，一旦項目某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至有的開發(fā)商直接攜款潛逃，那么業(yè)主將什么也得不到。
第二，項目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益，沒有現(xiàn)金兌付投資人。演武廣場的情況就是典型的開發(fā)商經(jīng)營不善，如果按照合同約定繼續(xù)承租給業(yè)主高額回報，開發(fā)商就沒有利益可賺，正因為開發(fā)商考慮到了這種風(fēng)險，所以才在合同中約定自己有是否選擇續(xù)租的權(quán)利。
第三，尤其是期房售后包租，開發(fā)商在銷售的時候可能五證還不齊全，投資人購買的房屋位置也不確定，最后出現(xiàn)開發(fā)商資質(zhì)不合格項目無法建成，或者無法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況。
第四，涉及復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，引發(fā)的債權(quán)債務(wù)糾紛。開發(fā)商將商鋪所有權(quán)賣給業(yè)主后，一般會委托另外一家與其有關(guān)聯(lián)，但又沒有資產(chǎn)去承擔(dān)違約責(zé)任的關(guān)聯(lián)公司跟業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》。此協(xié)議簽訂后便會每月、每年給業(yè)主付租金。可一旦商場出現(xiàn)經(jīng)營惡化，業(yè)主不能拿到租金想要維權(quán)，只能找當(dāng)時簽協(xié)議的公司，但是這家與開發(fā)商有關(guān)聯(lián)的公司往往是沒有實際支付能力。那么最終風(fēng)險只能由業(yè)主承擔(dān)。
4、合同約定的“霸王條款”是否有效
其實大家所說的霸王條款在法律上稱為“格式條款”，而根據(jù)我國合同法的規(guī)定，提供格式條款一方如果存在免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。在演武廣場商鋪返租的合同中，開發(fā)商約定在三年免費(fèi)承租到期后，自己有選擇是否續(xù)租的權(quán)利，這一點本身就加重了業(yè)主的責(zé)任，免除了己方的義務(wù)，不符合民法上公平公正原則，屬于顯失公平。所以應(yīng)該屬于無效的格式條款。據(jù)此，業(yè)主完全有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)按照原定高額回報繼續(xù)履行合同，并且承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
三、相關(guān)法條
1、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》21條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
2、國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》16條
房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
3、《合同法》39條規(guī)定，格式合同條款定義及使用人義務(wù)
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。
《合同法》40條規(guī)定，格式合同條款的無效
格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
《合同法》41條規(guī)定，格式合同的解釋
對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
四、京云房產(chǎn)律師團(tuán)提示您
購買售后返租的商鋪并不像開發(fā)商宣傳的那樣零風(fēng)險。購房者必須謹(jǐn)慎投資。另外如果已經(jīng)買了售后返租的商鋪并且發(fā)現(xiàn)開發(fā)商出現(xiàn)了違約的情況，業(yè)主應(yīng)該團(tuán)結(jié)一致，及時組織維權(quán)，找專業(yè)的房產(chǎn)律師，通過法律途徑退房退鋪和獲得賠償。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

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