業(yè)主VS爛尾樓，怎么解決最有效？

京云律師事務(wù)所

2019-09-24 10:47:28

【摘要】“爛尾樓”曾被比喻為“城市的盲腸”，不僅影響著城市的和諧美觀，也讓成千上萬(wàn)購(gòu)房者的喬遷夢(mèng)化為泡影。買房遇到爛尾樓是在眾多商品房買賣糾紛中最讓業(yè)

“爛尾樓”曾被比喻為“城市的盲腸”，不僅影響著城市的和諧美觀，也讓成千上萬(wàn)購(gòu)房者的喬遷夢(mèng)化為泡影。買房遇到爛尾樓是在眾多商品房買賣糾紛中最讓業(yè)主糟心的情形之一。一旦遇到這種棘手的問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？這要從爛尾樓的發(fā)展歷程說(shuō)起。中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
一、什么是爛尾樓?
爛尾樓是指在經(jīng)審批啟動(dòng)開(kāi)工后卻因開(kāi)發(fā)商困于債務(wù)問(wèn)題、工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)不合格等等原因，無(wú)法進(jìn)一步建設(shè)，使項(xiàng)目處于一年以上停工狀態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
二、爛尾樓的成因分析
這些年，“爛尾樓”有愈演愈烈之勢(shì)，從2013年到2018年，由爛尾樓引發(fā)的糾紛增長(zhǎng)率高達(dá)81.5%（圖一）。甚至由于數(shù)量眾多而出現(xiàn)了專門進(jìn)行爛尾樓收購(gòu)和改造的公司。究其原因，與我國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)交易市場(chǎng)的急速發(fā)展脫不了干系。

（圖一：“爛尾樓”案由裁判文書(shū)數(shù)量）
1980年開(kāi)始中國(guó)房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)。
1987年深圳進(jìn)行了中國(guó)改革開(kāi)放首次土地的公開(kāi)拍賣，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入商品化時(shí)代。
1991年國(guó)務(wù)院進(jìn)行了24省份的房改，全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入起飛階段，中國(guó)有史以來(lái)第一個(gè)房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始形成。
2000年我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)始迎來(lái)新一輪的發(fā)展期，市場(chǎng)的供需關(guān)系失衡開(kāi)始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率達(dá)到23%左右。
2010年，“史上最嚴(yán)調(diào)控”拉開(kāi)序幕，北京等部分放假較高的城市開(kāi)始限購(gòu)，加大保障房建設(shè)。
2017年，房地產(chǎn)迎來(lái)最嚴(yán)厲調(diào)控年，調(diào)控政策蔓延全國(guó)。
短短幾十年的急速發(fā)展固然帶來(lái)了房地產(chǎn)商品交易市場(chǎng)的繁榮，但是種種問(wèn)題也隨之浮出水面。爛尾樓的出現(xiàn)可以說(shuō)是集問(wèn)題之大成，其成因也是紛繁復(fù)雜，大致可以分為以下幾類。
（一）工程項(xiàng)目資金鏈斷裂。
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)高回報(bào)的利潤(rùn)率使各行業(yè)有資本的人士都愿意躍身進(jìn)入謀得一金半銀。但很多投資者對(duì)市場(chǎng)前景盲目樂(lè)觀，一遇到經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，或者融資渠道受阻，項(xiàng)目非常容易擱置或爛尾。
2.開(kāi)發(fā)商過(guò)度集中于某一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)，樓盤房?jī)r(jià)居高不下，政府出面宏觀調(diào)控資源配比，房地產(chǎn)項(xiàng)目措手不及，就導(dǎo)致資金銜接不上。如海南等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的后遺癥。
3.債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就涉及經(jīng)濟(jì)糾紛，或者因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商公司其他債務(wù)糾紛導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商缺乏建設(shè)資金甚至破產(chǎn)。
（二）工程建筑質(zhì)量低劣未達(dá)標(biāo)。有些開(kāi)發(fā)商不顧建筑安全質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的約束，在建設(shè)項(xiàng)目工期中暗中偷工減料，從而獲取不屬于自己的利益。工程建設(shè)過(guò)程中環(huán)環(huán)相扣，一環(huán)不緊下環(huán)定松，最后就產(chǎn)生因建筑安全質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的“爛尾樓”。
（三）開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致停工。很多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目啟動(dòng)之初沒(méi)有辦理齊全五證，通過(guò)不正當(dāng)手段就開(kāi)工建設(shè)，后期無(wú)法辦理土地、規(guī)劃許可或者房產(chǎn)證導(dǎo)致建設(shè)停工甚至被迫拆除。
除此之外，爛尾樓的形成還和執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法不嚴(yán)、城市規(guī)劃部門的不合理規(guī)劃以及有些地方盲目過(guò)分地招商引資等原因有密切關(guān)系。
三、爛尾樓的政策變化及處置方式
因?yàn)闋砍抖喾嚼妫_(kāi)發(fā)商公司、銀行、業(yè)主、施工方、其他債權(quán)人等等，業(yè)主想要維權(quán)可以說(shuō)是道阻且長(zhǎng)，即便是聚到一起形成一個(gè)團(tuán)體，但維權(quán)之路漫漫，這中間有多少辛酸、辛苦、奔波和無(wú)奈，大概只有經(jīng)歷過(guò)的人才能理解。但是想要達(dá)成好的結(jié)果，僅僅靠努力是不夠的，方向不對(duì)，努力只能白費(fèi)。
在維權(quán)過(guò)程中存在一個(gè)常見(jiàn)的誤區(qū)，很多業(yè)主認(rèn)為，由于爛尾樓問(wèn)題涉及多方利益，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，因此必須要通過(guò)政府主導(dǎo)，不適宜走司法途徑，而是要完全依靠政府，通過(guò)信訪等渠道反應(yīng)問(wèn)題來(lái)解決。
這個(gè)思路只有一部分是對(duì)的，即爛尾樓的處理一般來(lái)說(shuō)確實(shí)需要政府部門介入。
這些年，政府部門面對(duì)本應(yīng)是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房交易，也發(fā)生了態(tài)度和政策上的轉(zhuǎn)變。雖然并沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的處置政策，但是各地政府部門基于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的考慮，會(huì)出臺(tái)不同的處置政策。以珠海為例，2017年，廣東省珠海市共有53個(gè)“爛尾樓＂項(xiàng)目，為此珠海市住規(guī)建局和市國(guó)土資源局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實(shí)施意見(jiàn)》，以加速整治“爛尾樓”，盤活士地資源。
該實(shí)施意見(jiàn)對(duì)于“爛尾樓”項(xiàng)目整治處理的扶持政策主要集中在四個(gè)方面。
1.在土地處置方面允許土地出讓年限重新計(jì)算，并且對(duì)于符合相應(yīng)情形的，可以按照基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交計(jì)收的地價(jià)。
2.在規(guī)劃方案調(diào)整方面，原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已不符合現(xiàn)行規(guī)劃或公共利益，確需調(diào)整的，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議通過(guò)、市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
3.在獎(jiǎng)勵(lì)措施方面，屬地區(qū)政府(管委會(huì))可設(shè)定相應(yīng)的規(guī)費(fèi)補(bǔ)貼等獎(jiǎng)勵(lì)措施，根據(jù)項(xiàng)目處理具體情況予以扶持。
4.為防范批準(zhǔn)實(shí)施盤活的“爛尾樓”項(xiàng)目再度爛尾，要求項(xiàng)目權(quán)利主體必須簽訂建設(shè)保證金監(jiān)管協(xié)議，按要求繳存建設(shè)保證金，專項(xiàng)用于支付工程進(jìn)度款。
如果本地的爛尾樓問(wèn)題確實(shí)已經(jīng)影響到了社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)秩序，政府也不會(huì)放任不管。但是，僅僅消極的仰仗政府部門去協(xié)調(diào)，對(duì)于急切的想要解決問(wèn)題、防止損失繼續(xù)擴(kuò)大的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這樣的做法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
四、業(yè)主如何正確、有效維權(quán)？
一般來(lái)說(shuō)，爛尾樓的具體處理過(guò)程會(huì)面臨司法、行政、市場(chǎng)三個(gè)方面的問(wèn)題。
司法方面，多數(shù)工程訴訟累累，債權(quán)人眾多，執(zhí)行困難，甚至大樓被查封，給復(fù)工帶來(lái)極大的障礙；
行政方面，涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的管理，需要辦理各種行政審批手續(xù)，如果開(kāi)發(fā)商前期沒(méi)有完善手續(xù)，還面臨著被當(dāng)做違建、責(zé)令拆除的局面；
市場(chǎng)方面，爛尾樓盤品質(zhì)良秀不齊 ,市場(chǎng)潛質(zhì)不一，盤活所需資金難以協(xié)調(diào)接盤。
這三個(gè)方面的問(wèn)題都需要處理，因此業(yè)主想要達(dá)成最終的目的，僅僅從一個(gè)方面去入手并不夠，在每一個(gè)方面都要增加自己的影響力，努力促使事件往有利于業(yè)主的方向發(fā)展。
具體操作中，需要關(guān)注以下重點(diǎn)。
一、需要一個(gè)綜合維權(quán)方案。這個(gè)方案要以司法方面為基本要素，先做好保障自身基本法律權(quán)利的種種訴訟、保全等司法措施，再通過(guò)督促政府部門履行自身行政職責(zé)為抓手，以政府部門為橋梁引入市場(chǎng)其他主體，盤活爛尾樓樓盤。
二、需要團(tuán)體支持。在整個(gè)維權(quán)過(guò)程中，除了具體事務(wù)，組織動(dòng)員與資源整合、共意動(dòng)員與認(rèn)同解放、制造社會(huì)輿論、以斗爭(zhēng)求團(tuán)結(jié)等行動(dòng)策略也是不可或缺的重要部分。
三、需要具體問(wèn)題具體分析。由于每一棟爛尾樓的癥結(jié)都不一樣，所以要具體問(wèn)題具體分析，通過(guò)分析具體成因，結(jié)合本地政策，一樓一策。
“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山。”一千多年前，詩(shī)圣杜甫發(fā)出了如此感嘆。遇到爛尾樓，購(gòu)房者從期望的安如山至現(xiàn)實(shí)的風(fēng)雨交加，又惹得多少人輾轉(zhuǎn)反側(cè)，愿本文能夠給有此遭遇的業(yè)主提供一些思路，早日心愿達(dá)成，安居樂(lè)業(yè)！中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

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